賃料水準を保ちながら満室経営をする方法とは？
不動産業者は空室に対してマーケティングをしてターゲットを決めて、
そのターゲットに向けて募集したり周辺の状況や市況を知り、提案をしてくれていると思っていませんか？
ほかの業種では当たり前に行っている事でも不動産業界ではそれがされていないのです。
そんな当たり前のことを、よくばり売却は当たり前に繰り返し行い継続的に見直し、真っ当に健全な賃貸経営を保ちます
１：物件の現状と市場を正確に知ることができます。
ご自身の物件が、今どんな状況になっているのかという事を把握されているオーナー様があまりにも少ないというのが現状です。
当社ではご要望に合わせて建物の状態診断やメンテナンス提案も可能です。
- 有効な資産運用のために、現状を正しく把握し、問題に対処するだけでなく、先に対策を打つ管理をご提案します。
- また、オーナー様に代わって、投資の観点から経済動向や周辺動向を常に把握し、タイミングを逃さないマーケティング情報を提供します。
２：どんな経営計画で進めば健全なのかという指針ができます。
- マーケティングに基づいて未来を予想し、現実的な長期収支計画を立てたうえで経営していきます。
- 長期収支計画書で定めた数値に沿って、ズレなく進んでいれば、健全な運用ができているという、判断基準となります。
３：収支バランスを見ながらリフォームなどでニーズを生み出せます。
- お客様のニーズを追うのではなく、ニーズを生む事が大切です。それは高いお金をかけてリフォームをすることばかりではなく、
- アイディア次第でコストをかけずに独自のニーズを生む事が可能です。
- ターゲティングに基づいて対象を絞り、ニーズを加えることで、
- コンセプトが明確になり、アピールポイントの強い物件を作り出すことができます。
４：定義することにより入居者の水準を保つことができます。
- 分譲マンションのように管理規約・使用細則を作成し、近隣トラブルを未然に防いだり、物件自体を定義して入居者を限定することができます。
- また、その定義がニッチになればなるほど当てはまる対象者は長期定着しやすくなります。
- 同じアパートに単身者とファミリーが住んでしまうと生活スタイルも違いますし、単身の方に子供の夜泣きなどを理解し、我慢してもらうのも無理な話です。
- 子供連れであれば、子供がいる人限定など同じような属性に絞ることでお互い様という気持ちが生まれ、コミュニティができ、長期入居にもつながります。
- 管理規約・使用細則で入居者を定義することにより同じような状況の方が集まり、
- コミュニティ化することにより長期入居につながります。
- そうすることによって健全な賃貸経営を目指すことができます。
５：多くの仲介業者から入居者を紹介していただくことができます。
賃貸管理と仲介を同時に行うと必ず矛盾が生じ、どちらかに不利益が出る為、当社ではオーナー様側の立場に立つ業務を遂行しています。
仲介業者様店舗に直接足を運び、賃料を基にしっかりとコンセプトやアピールポイントをご説明させていただき、 集客力やネットワークをお借りします。
オンライン上にリスト登録するだけでは、効率的な仲介ができるとは考えておりません。
また、仲介業者同士はライバルになる為、他の 仲介業者へ募集を依頼したり物件を紹介したりという事はなかなかできないものです。
手数料の関係で自社で契約をまとめたいという思いが 強いため、結果的に情報の囲い込みをしてしまい、オーナー様からしたらチャンスを逃してしまう事になります。
- オーナー様の考えや生み出したニーズ、その意図を仲介業者様にもご理解いただき、積極的に入所者様へのアピールをしていただきます。
６：履歴管理をすることにより資産性を下げずに運用できます。
- 今までは問題が起きたときにリフォームをしたり、言ってしまえば場当たり的に施策を打ってきた為、履歴を残すという習慣自体がなかったのではないでしょうか。当社では賃料の履歴管理とリフォームの
- 履歴管理を徹底し、運用歴が長くなった際の一つの判断基準として使用します。ただ綺麗にするわけではなく、対象を決め、その対象に合わせた施策を打つことにより資産性を保つことができます。
- データを残すことは、いざというときの即戦力資料となり、データに裏付けられた、自分だけの判断材料となります。
７：継続的に見直しを行う事により、計画の健全な運用判断ができます。
- 計画とは常に見直し、修正し続けていくものであります。定期的にステップ１からやり直していくことにより、
- 時代の変化、市況の変化、突発的なハプニングにも対応していきます。
- 計画の変更を余儀なくされた時に、再度ステップ１に立ち戻って
- 計画を見直し、修正する。それを常に継続していくことが最も重要です。
