不動産の売却を検討する際に、どのような媒介契約を結ぶかは重要なポイントになります。特に「一般媒介契約」と「専任媒介契約」は、多くの売主が選択肢として考える契約形式です。本記事では、それぞれの契約の特徴やメリット・デメリットを詳しく解説します。ご自身に合わせどの契約が適しているのかひとつの指針にしていただけると良いと思います！
1. 不動産売却における媒介契約とは？
不動産売却を進める際、多くの売主は不動産会社に仲介を依頼します。この際に結ばれるのが「媒介契約」です。媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
今回のテーマである「一般媒介契約」と「専任媒介契約」は、どちらも広く利用される契約方式です。それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。
2. 一般媒介契約とは？
特徴
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。売主は一つの不動産会社に縛られることなく、自由に販売活動を進めることができます。
メリット
(1) 複数の不動産会社が販売活動を行う
売却活動を複数の不動産会社が同時に行うため、広範囲にわたる宣伝効果が期待できます。それぞれの会社が異なるネットワークや営業力を活用することで、より多くの買主にアプローチできる可能性があります。ただし、ポータルサイトを活用した集客が主流となる中、強みは薄れつつあります。
(2) 自分で買主を見つけてもOK
売主自身が直接買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに売却することができます。そのため、仲介手数料を節約できる可能性もあります。
(3) 不動産会社の競争が生まれやすい
複数の不動産会社が同じ物件を扱うため、それぞれが積極的に販売活動を行うことが期待できます。
デメリット
(1) 不動産会社の優先度が下がる
不動産会社にとって、一般媒介契約では「売却が成功するか分からない」ため、積極的な販売活動を行わないケースがあります。要は、自分のところで売買が成立しない限り、仲介手数料をいただけないので不動産会社からすると『ギャンブル性』が高いのです。
(2) 売却情報が統一されない可能性がある
複数の不動産会社が販売を行うため、価格や条件が統一されず、買主にとって混乱を招くことがあります。
(3) レインズ（REINS）への登録義務がない
不動産流通機構（REINS）への登録義務がないため、情報が広がりにくいこともあります。
3. 専任媒介契約とは？
特徴
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに売却を依頼する契約です。ただし、売主自身が直接買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに売却することも可能です。
メリット
(1) 不動産会社が積極的に販売活動を行う
専任媒介契約では、1社のみに依頼するため、不動産会社は「この物件を売却すれば仲介手数料が確実に得られる」という意識を持ち、より積極的に販売活動を行います。
(2) レインズ（REINS）への登録が義務付けられている
専任媒介契約では、不動産会社は契約締結から7日以内にREINSへ登録する義務があります。これにより、全国の不動産会社が情報を閲覧できるようになり、買主が見つかる確率が高まります。
(3) 定期的な販売状況の報告義務がある
不動産会社は2週間に1回以上、売主に販売活動の状況を報告する義務があります。売主は状況を把握しながら適切な判断ができます。
デメリット
(1) 他の不動産会社に依頼できない
1社にしか依頼できないため、その不動産会社の販売力に依存することになります。対応が悪い不動産会社を選んでしまうと、売却が長引くリスクもあります。
(2) 売主自身が見つけた買主にも仲介手数料が発生する場合がある
一般媒介契約と異なり、不動産会社を通さずに売却できるケースが限定されることがあります。契約内容によっては、売主が直接買主を見つけても仲介手数料や広告費用が必要になる場合があります。
4. どちらの契約を選ぶべきか？
一般媒介契約が向いている人
- 複数の不動産会社に販売を依頼したい
- 自分でも積極的に買主を探したい
- できるだけ仲介手数料を節約したい
- より多くの買主にアプローチしたい（ただし、ポータルサイト登録などの情報はダブりが発生）
専任媒介契約が向いている人
- 信頼できる担当や不動産会社にじっくり販売を任せたい
- 迅速な売却を希望し、不動産会社の積極的なサポートを受けたい
- 定期的に販売状況を報告してもらいたい
- レインズ登録による全国的な情報拡散を活用したい
5. まとめ
一般媒介契約と専任媒介契約には、それぞれ異なるメリット・デメリットがあります。売主様の状況や目的に応じて、どちらの契約が最適かを考えることが重要です。
- 幅広いアプローチを求めるなら一般媒介契約 …不動産会社は活動が消極的になりがち
- 手厚いサポートと迅速な売却を求めるなら専任媒介契約 …不動産会社が積極的に活動！
最適な契約を選択し、納得のいく不動産売却を実現しましょう！
画像引用元：すみかうる powered by マンションナビ
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